不動産

・上記は全て消費税込表記です。 ・上記は弁護士にかかる費用であり、実費（交通費、切手代、印紙代など）は別途ご負担いただきます。

企業法務

・上記は全て消費税込表記です。

都内の事業用ビルにつき、賃料増額調停申立をした事例（貸主）

【相談前】 私の会社は、事業用ビルを都内に数件所有している不動産会社です。 ビルの転売をするため、テナントに対して合意解約に向けた交渉を行ったうえで、予備的に、賃料が周辺相場と比較して安価であるとして賃料増額を依頼させていただきました。 【相談後】 合意解約については、合意寸前まで行きましたが、結局折り合いが付かなかったため、賃料増額の申立てをしていただきました。 その後、賃料の増額が認められ、無事解決しました。 【コメント】 当初は賃貸借契約の合意解約の交渉からスタートしましたが、難航したため、賃料増額調停を申し立てた事件です。 調停ではお互いが意見書を提出して賃料額を争いましたが、結果として当方の主張が認められ、しかるべき増額が認められました。

40代

土地に勝手に倉庫を建てていた不法占拠者に対して、倉庫の撤去と土地の明け渡しを求めた事例

【相談前】 私は、土地の賃貸人です。 ある日土地を見に行ったら、私が同意していないにもかかわらず、土地に倉庫が建っていました。 土地の賃借人に事情を聞くと、賃借人の親族が倉庫を建てたというのです。 私は賃借人とは円満な関係を築いており、賃借人に責任を追及するつもりはありませんでしたが、とにかく早く倉庫を撤去して欲しいと考え、弁護士に相談しました。 【相談後】 不法占拠者は「先代の貸主から土地に倉庫を建てることについて了承を得た」などと主張しましたが、一切そのようなことはありませんでしたので、粛々と先生に交渉を進めてもらいました。 結果、不法占拠者は倉庫を取壊して出て行き、非常に満足の行く結果が得られました。 【コメント】 訴訟を提起する可能性も十分に見込める事案でした。 法的な問題点としては「土地が『不法に』占拠されているかどうか」が問題となっているものの、その本質的な問題点は「土地に関わる人間関係のもつれ」にあると考え、言葉・話し方等に非常に注意を払い、円満な解決を模索しました。 その結果、訴訟を提起せず、倉庫の取壊費用もあちら側が負担することとなり、受任後2か月後には土地を明渡してもらうはこびとなりました。

40代

企業で借りていた賃貸物件を退出する際、貸主から、5000万円以上の多額の原状回復費用を請求された事例（借主）

【相談前】 事務所を営んでいる者です。 企業で借りていた事務所用の賃貸物件を退出する際に、五千万円以上もの多額の原状回復費用を賃主側から請求されたため、先生にご相談しました。 【相談後】 先生に相手方代理人と交渉していただき、3週間程度で原状回復費用を二千数百万円まで減額していただき、合意しました。 【コメント】 このような案件は明け渡しまでに時間があまりないために、いかにスピーディーに解決できるかがポイントとなってきます。 契約では、原状回復費用は借主が負担、業者は賃主の指定業者が請け負うことになっていましたが、他の業者の見積もりでは二千万円程度だったため、原状回復工事の要否や金額の相当性について精査し、相手側代理人と短期間で集中的に交渉しました。 わずか三週間程度の交渉で、原状回復費用を二千数百万円とする内容で合意となりました。

40代

暴力団関係者に家賃を滞納された事例（貸主）

【相談前】 私は、アパート・マンション等の賃貸業を営んでおります。 借主である暴力団関係者により半年近くも家賃を滞納され、駐車場にも無価値な自動車を放置されており困っていました。 【相談後】 訴訟提起後、強制執行まで行うことになりましたが、結果的に無事解決できましたので、大変満足しています。 【コメント】 依頼を受けてすぐに、占有移転禁止の仮処分、建物明渡などの請求訴訟を提起し、数ヶ月で和解が成立しました。 しかし実際は期限までに明け渡しが履行されなかったため、建物明渡の強制執行の申し立てをし、自動車についても滞納賃料などの支払判決を債務名義とし、差し押さえを行いました。 その後は自己競落し、無事解決となりました。

40代

土地の売買契約を解除し、手付金の返還を求めた事例

【相談前】 私は、土地を購入した買主です。 契約条件になっていたにも関わらず、売主が土地の境界明示や測量図の交付してくれないため、売買契約を解除しましたが、売主が手付金を返してくれないため、ご相談させていただきました。 【相談後】 訴訟を起こすことになりました。 訴訟では、最終的に勝訴的な和解で解決することができました。 【コメント】 手付金返還を求める訴訟を起こしました。 訴訟では主に、登記簿記載の面積で土地を売買する公簿売買か、現状有姿売買かが争点になりましたが、訴訟提起から約1年で買主の言い分が通った形で和解となりました。

40代

借地権の譲渡が認められた事例

【相談前】 私は、借地人の相続人です。 被相続人が、元々借地上に建物を建てて、土地を賃借していました。 私が借地権と当該建物を相続後、特に当該建物に住む予定もないので借地権を譲渡したかったのですが、地主から借地権の譲渡を拒否されてしまい、先生にご相談しました。 【相談後】 無事に解決出来て良かったです。 不動産案件については対応していないとして他の弁護士から断られたこともあったなかで、受任していただきまして、本当に先生には感謝しています。 【コメント】 交渉後、借地非訟手続きにより、借地権の譲渡の許可申立てを行いました。 借地権の譲受人には、特に、譲受人として経済的問題や信用性の問題もありませんでしたので、無事に、裁判所から許可の判断が下りました。

売買した不動産一棟について、瑕疵担保責任を請求された事例

【相談前】 当社は、不動産売買・仲介を主な事業内容とする会社です。 当社が個人のお客様に売却した賃貸マンション(一棟)について、水漏れなどがあるなどとして、お客様から売買代金の一部返還または修繕費の一部負担をするよう迫られ、先生にご相談させて頂きました。 【相談後】 当社は一切の責任を負わないとして、毅然と対応していただき、当社への請求・クレームは無くなりました。 当社としても、「中古物件だから、何か問題が出てきたとしても、まさか責任を問われることはないだろう」と思っており、このようなことが起きたのは初めての経験だったのですが、適切に対応していただき、感謝しております（顧問弁護士になっていただきました）。 【コメント】 売却した物件がいわゆる中古物件だったことから、中古物件の瑕疵担保責任が認められた裁判例を検討し、責任が認められるか否かの限界事例を見定めました。 本件の建物の売却価格が、一定のキズを織り込み済みということで設定された、という裏付けが取れたことも踏まえ、落としどころを示すといったような交渉はせず、完全に否認（要するに、「0円」回答）し、相手方の請求を断念させました。

40代

サブリース契約において、突如として、所有者から契約解除を主張された事例

【相談前】 当社は、不動産会社が物件をオーナーから借り上げ、入居者に転貸する、いわゆるサブリースを主に行う不動産賃貸管理会社です。 オーナー様が建てられた新築物件一棟を当社で借り上げ、当社の適切な業務遂行により一棟全てを満室にしたところ、突如としてオーナー様から契約解除を通知され、先生にご相談させていただきました。 【相談後】 当社は断じて不適切・怠慢な業務を行っていないのに、相手方と相手方弁護士は、当社の業務が債務不履行だとか信頼関係が破壊されたと頑なに主張し続けました。 しかし、西明先生に正しく強く速く対応していただいたおかげで、オーナー様は請求を諦めました 。立退料をいくら積まれても、契約を解除する意思はありませんでした。 先生は当社の意向に沿って弁護活動を行ってくれました。 【コメント】 思うにオーナー様は、より収益率の高いサブリース業者との契約に切り替えたかったとか何かしら思惑があったのだと推察します。 サブリース契約といえども、賃貸借契約の法的性質を有する場合には借地借家法の適用がありますから、中途解約にはいわゆる正当事由が必要であり、これが認められるには相当程度のハードルがあります。 そのハードルを乗り越えられないと考えたため、ご依頼者様のご意向に沿い、徹底的に闘った事件となりました。

50代

自殺物件を騙されて購入してしまった事例

【相談前】 私は、不動産業者から中古住宅を購入しました。 しかしその後、親族が、インターネットサイトで当該住宅が自殺物件として紹介されていると教えてくれて、無料法律相談や法テラスなどを利用し、最終的に西明先生のところに辿り着きました。 【相談後】 相手方は最後まで、自殺物件であることを知らなかったと白を切り続けました。 私は、このような方が現実にいるのだと愕然とするとともに、自身の経験や能力不足を非常に呪いました。 自殺物件と分かってからは、不眠・食欲不振、嘔吐などに悩まされました。 【コメント】 相手方が自殺物件であることを知りながら、（敢えて）これを説明しなかったことを、どのように立証するかが鍵となる事件でした。 幸い前々所有者の方のご協力もいただくことができ、相手方は自殺物件であることを知っていたことが、重要事項説明書等の客観的証拠により明らかとなりましたので、最終的に、ご依頼者様の意向を完全に達成できる解決内容となりました。

男性 30代

保証協会に対し、弁済業務保証金の認証請求（還付請求）をした件

【相談前】 私は、騙されて自殺物件を購入してしまいました（大島てるというサイトにより、契約後に発覚したものです）。 裁判が進みましたが、相手方会社が経済的に苦しいとのことで、結局、判決になりました。 そこで先生から、1000万円を限度で保証協会から金銭の取戻しが出来るとのご説明をうけ、手続きを進めることにしました。 【相談後】 1年近くかかりましたが、無事に売買代金の全額を回収することが出来ました。 感謝してもしきれません。 これで、あの過去を清算することが出来ます。 【コメント】 保証協会（いわゆる宅建協会及び全日）には、営業保証金の還付請求のほか、弁済業務保証金の還付請求があります。 本手続きは、東京で事務手続を行うのでない限り、とにかく時間がかかります（しかも、手書きの書面を提出しなければいけなかったり、郵送でなく受付窓口に行かなければならなかったり、独特な手続もあります）が、回収可能性が乏しいような事案には最適であり、本件のような場合にまさに効果を発揮します。

男性 40代

下階の住人から、騒音に関し、損害賠償請求された事例

【相談前の状況】 私、夫、子ら３人は、いわゆる分譲マンションに居住しておりました。 ５年ほど前から継続して、フロントから、下の階の方から、子供の足音がうるさいと苦情がきていると伝えられました。私達は日常生活の範囲内だと考えていましたが、最終的に、管理会社による騒音調査が行われましたが、管理会社は騒音が発生しているともないともいえないという結論に至りました。そうしたところ、自宅に、訴状が届いたのです。そこには、騒音計により、条例や基準を超える測定結果も証拠として添付されていました。 【解決への流れ】 ご経験の豊富な先生の尽力もあり、最終的に、私達の勝利となりました。結局、どの程度が、日常生活による生活音であると感じるかは、ひとそれぞれなような気がします。こちらとしては、度重なるクレームについて、相手方に損害賠償請求をしたいぐらいの気持ちになりました。 【コメント】 騒音が違法（受任限度を超える）か否かは、①マンション内における生活騒音の具体的内容・程度（音発生の時間帯、頻度、期間、音質、音圧、発生場所）、②マンション内における生活騒音の改善の容易性、③被害者の身体的・精神的影響の状況、④マンションの床・壁の遮音性能、⑤マンションの周囲の環境、⑥紛争に至るまでの経緯、⑦紛争解決に対する被害者・加害者の態度の総合考慮により決まります。ですので、仮に、騒音計により、条例や基準を超える測定結果が証拠として提出されたとしても、諦める必要はなく、上述の要素に照らして、一つ一つ、適切に反論していきましょう。

40代

借地権の譲渡に対し、介入権を行使し、土地建物を取り返した事案

【相談前の状況】 ある日、土地の賃借人の相続人から、土地上の建物については、もう居住していないので、借地権を会社に譲渡させて欲しいとの文書が届きました。私としては、そもそも、貸したものは返されるべきだし、知らない人（会社）が、居座るなんでとんでもないという感じでした。 【解決への流れ】 その後、裁判を起こされてしまい、先生にご相談しました。先生から、介入権と言って、土地及び建物を、金銭を支払い、とり返す旨の権利があると教えて貰い、これを行使する方針にし、無事に、土地を取り返すことにしました。 【コメント】 介入権とは、賃借権譲渡・転貸許可の申立てがされたときに、借地権設定者（地主）が賃借権の譲渡又は転貸を阻止するための対抗手段として、土地所有権の完全性を回復するために利用される権利です。地主様が、相当の対価を支払うことができない場合や、いわゆる跨り建物等の問題がない限り、概ね、認められる傾向にあるといってよいでしょう。

店舗において家庭用治療器を試用した客から、体調不良になったとして、損害賠償請求された事例

【相談前】 利用客の家族から威迫的な要求を受けているが、店舗を間借りしている取引先との関係もあり、円満に解決してほしいというのが依頼先企業の意向でした。 【相談後】 まず、治療器の試用と体調不良との間に因果関係が認められるかを調査するため、大手損害保険会社が多く利用している調査会社にリサーチを依頼しました。 その調査結果を踏まえて、利用客の家族と直接会って交渉をし、適正な解決金額で円満に解決しました。 【コメント】 相手方は地方在住でしたが、当職が直接会いに行って丁寧にコミュニケーションをとり、円満に解決しました。 日頃から損害保険会社の業務を多く扱っており、そのツテで調査会社の協力を得られたことも事件の解決に役立ちました。

下請けが、元請けに対し、未払い工事代金の請求をした事例

【相談前】 下請が、元請から建設工事の一部を受注・施工しましたが、工事が遅れたことにより諸々の経費がかかり損害を被ったと因縁を付けられ、工事代金の残金約1,000万円が支払われていないとのことでした。 【相談後】 証拠が乏しい事案でしたが、訴訟提起をし、下請が元請に対し正式な発注書を受領した後でなければ重機を手配できないこと、工事にはそれから1ヶ月くらいかかることを繰り返し説明していたこと、当時元請の現場監督も高評価をしていたことなどを丹念に立証し、残金の7割以上を回収する勝訴的和解をしました。 【コメント】 最悪の場合は紛争になる場合も想定し、日頃からファックスやメールなどで証拠に残すことはとても大事です。

システム開発の依頼を受けた会社が撤退したところ、発注者から数億円単位の損害賠償請求を受けた事例

【相談前】 依頼企業は、システム開発やデータ移行等の依頼を受けた企業でした。 納品先から、契約内容にはなっていない機能のカスタマイズを要求されたり、移行データの精度等について因縁を付けられ、繰り返しシステムの稼働を延期されたりしたことから、撤退をしたところ、発注者から数億円単位の損害賠償請求訴訟を提起されました。 【相談後】 システムはパッケージソフトを基本にしたもので、契約に基づきカスタマイズすべき点はすべて完成していたこと、データ移行も問題のない精度までできており、稼働させることができなかったのは納品先の問題であることを、多角的に主張・立証しました。 争点は多岐にわたり、書証も数百を超えるも膨大なものであり、裁判は4年近くにも及びましたが、損害賠償金なしのゼロ和解が実現しました。 【コメント】 資料はダンボール数箱にも及びましたが、それらを1枚1枚丹念に読み込み、分析をし、主張・立証を組み立てました。 弁護士としての能力・経験を全て傾注した事件で、このような事件処理に携われたことに弁護士として大きな喜びを感じております。

【雇用契約書・就業規則の作成】

【相談前】 当社は、創立したばかりの会社です。 従業員との雇用契約書や就業規則をどのような内容にすればよいか分からず、ご相談させていただきました。 【相談後】 固定残業手当の導入も踏まえ、当社に有利な雇用契約書や就業規則を作成していただきました。 （大変失礼ながら）社労士からも見積もりをとっていたのですが、費用も先生のほうが安価であり、所要期間も短く、御礼申し上げます。 【コメント】 雇用契約書ないしは労働条件通知書・就業規則は、ご依頼者様のご意向に合わせてカスタマイズする必要がありますので、一定程度、労働法の知識や経験を有する弁護士にご依頼されたほう良いでしょう。 ご満足頂けたようで何よりです。

40代

【サブスクリプションサービスの新規開始に伴う利用規約の作成】

【相談前】 当社は、飲食の提供や機器の販売を主な事業内容とする外資系会社です。 この度、新たにサブスクリプションサービスをローンチすることになりましたので、従来からご縁がございました、先生のご相談させていただきました。 【相談後】 第1次案の作成から最終案の完成まで、当社の営業担当や経営方針等を踏まえ、迅速に対応して頂きました。 ボールのキャッチ&リリースがかなりスムーズに出来ましたので、利用規約自体は当初完成予定見込みより1か月も早く完成しました。 そのほか、先生のご厚意で、同サービスで個別に生じうる覚書や保証書も作成いただきました。 【コメント】 今や利用規約は、企業のサービスの提供にあたって必要不可欠な書証です。 改正民法、消費者契約法（電子消費者契約法）、業種によっては行政法、個人情報保護法、特定商取引法、（ポイントを導入する場合等は）資金決済法、多種にわたる法律問題を検討する必要があります。 他社の利用規約をコピペして運用しているところも若干数捕捉されていますが、当該他社が法的裏付けをとってきちんと利用規約を作成した保証はどこにもありませんので、しっかりと弁護士に依頼し、有事に耐えうる利用規約を作成することが賢明です。

40代